注目の不動産小口化商品について知ろう！

不動産小口化商品とは、特定の不動産を小口化して、複数の投資家に販売し、投資対象となる物件から得られた家賃収入や売却額を、自分の出資額に応じて投資家に分配する商品です。「不動産投資には巨額な資金がなければできない」というこれまでの常識を変え、一個人が気軽に不動産投資を行うことができるようになったことから、近年注目を浴びています。

小額からの不動産投資というと、REIT（リート：不動産投資信託）も一般的に知られておりますが、REITとは異なる特徴として、不動産小口化商品には、そのタイプによって相続税や贈与税の軽減に結び付く商品が存在しています。そのため相続対策としての有効活用が期待されており、大きな魅力の一つとして認知が広がっています。今回は、不動産小口化商品のうち相続対策にも有効といわれている任意組合型の不動産小口化商品について解説したいと思います。

何故、不動産小口化商品が相続対策に有効なのか？

相続税評価額と時価との違い

不動産投資が相続対策に有効といわれているのは、不動産を相続するときの評価額と実際に売買するときの時価（実勢価格）が異なる点にあります。仮に現金1億円が相続財産であった場合、相続時は額面通り1億円としての評価となります。一方、不動産の場合は時価よりも相続時の評価額が割安な評価となるため、現金と比べて資産の圧縮効果が期待されます。

不動産を評価する際には、土地と建物を分けて各々の算出方法で評価を行います。土地は相続税路線価をもとに評価額を算出しますが、路線価が公示価格等の80%を目安に定められているため、相続評価上はおよそ80%に相当する評価額になります。

さらに、その土地がマンションなどを建てて他人に貸しているような場合は、貸家建付地評価や小規模宅地等の特例（貸付事業用地）として評価額が減額されます。建物についても自己利用の場合は「固定資産税評価額＝相続税評価額」とみなされ、時価よりも割安な評価額になります。

また、賃貸マンション等のようにその建物を他人に貸している場合はさらに減額されます。こうして評価額が下がれば、現金を保有していた時と比べて資産の圧縮につながり、相続時には相続税の負担を軽減することに繋がります。これが不動産投資が相続対策に有効といわれている所以です。

任意組合型の仕組み

不動産小口化商品のうち、投資家と事業者が任意組合契約を締結し、その内容に沿って共同で事業を行っている方式の場合には「任意組合型」と呼びます。「任意組合型」の形式を採用している不動産小口化商品では、事業者が選んだ不動産に投資家が共同出資を行うことになります。事業者は収益不動産の運営・管理を行い、投資物件から得られた家賃収入を分配金として投資家に支払います。「任意組合型」のスキームを採用している不動産小口化商品であれば、税制上は投資家が現物不動産を直接保有している場合と同様に扱われることから、前述の不動産の税制が活用できます。

その他、不動産小口化商品には「匿名組合型」と呼ばれるものがあります。「匿名組合型」は、事業者の単独事業に投資家が出資する形態であり、投資家が対象不動産を所有するわけではないため、「任意組合型」のような不動産の税制の活用はできないので注意が必要です。

分けやすいため“争族対策”にもつながる

相続財産に土地・建物といった相続人間で公平な分割が難しい現物財産がある場合、その分け方をめぐって相続人同士でトラブルに発展することがあります。他方、不動産小口化商品の場合、一口あたり100万円単位で購入できる商品もあるため、口数で相続人に対して平等に分けることができます。そのため、分けやすさを重視し所有中の一棟不動産を売却して、不動産小口化商品に乗り換えるという選択も有効でしょう。

管理の手間がかからない

一般的な不動産投資（現物不動産の取得）では、物件の管理やメンテナンスならびに入居者の募集や退去の管理等も必要となります。一方、不動産小口化商品では取扱事業者が日頃の物件運営・管理を手掛けるため、管理の手間暇も限られます。そして先々の売却についても事業者が行うため売却のタイミングをプロの目線で判断することができます（売却代金は出資持分に応じて個々の投資家に分配されます）。

不動産小口化商品では以上のようなメリットを受けながら、都内の好立地の優良物件に投資することも可能となるのです。

不動産小口化商品をうまく活用しよう！

今回は不動産小口化商品について解説させていただきました。不動産小口化商品と一口にいってもいくつかのタイプに分かれます。収益を目的とするか、相続対策を目的とするか、その目的に応じての使い分けも考える必要があります。

今回は不動産小口化商品の良い面を中心に解説させていただきましたが、当然ながら“不動産投資“ですので、投資リスクも存在します。きちんとメリット・デメリットを理解の上、検討する必要があるでしょう。また、物件数が豊富にあるわけではないため、投資に際し、取扱商品がその時あるのかどうかも確認が必要です。

アイザワ証券では、複数の不動産小口化商品取り扱い業者と提携し、いつでもお客様が不動産小口化商品への投資ができるように準備しています。もし、ご関心がある方は、是非、ご相談いただければと思います。

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